樓市四月天未暖

　　最美人間四月天。今年的房地產(chǎn)市場，卻是冷風(fēng)陣陣。實際上，每年春季，隨著季節(jié)回暖，3-5月份，樓市一般都會出現(xiàn)成交量反彈。而今年4月份的樓市成交量，居然還不如3月。

　　國家統(tǒng)計局新公布的數(shù)據(jù)顯示：4月份，全國商品房銷售面積為7255萬平方米，較3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。成交情況比去年差點，倒也可以理解，但比上個月顯著下滑，這是極為罕見的現(xiàn)象。

　　或許有些人認(rèn)為統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，那么不妨以房企銷售業(yè)績相佐證。萬科、保利、金地等一線房企4月份銷售數(shù)據(jù)不盡如人意。這些全國布局的地產(chǎn)巨頭，銷售情況可反映全國市場態(tài)勢。尤其是萬科，規(guī)模大、不捂盤，4月銷售面積67.8萬平方米，比去年4月增長7.1%，但卻比今年3月的83.5萬平方米，下滑近二成，與全國下滑幅度非常接近。

　　樓市緣何“四月飛雪”？房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊是主因。今年1月出臺的“新國八條”，威力明顯大于去年的三輪調(diào)控，限購、限貸、一房一價、地方年度房價控制目標(biāo)等，外加史無前例、規(guī)格很高的國務(wù)院8大督查組，穩(wěn)定房價被列入約談和問責(zé)范疇，地方落實中央政策的力度大于去年。

　　一方面，調(diào)控直接導(dǎo)致需求萎縮，尤其是限購和緊縮貸款，不僅讓部分投資投機(jī)者喪失了購房資格，即便是有資格、有能力的購房人，也多預(yù)期房價會下跌，所以不急入市。

　　另一方面，調(diào)控短期抑制了供應(yīng)，賣方尚未明顯讓步。2003年以來的樓市調(diào)控史表明，每次市場調(diào)整，時間不長、幅度不大。多數(shù)開發(fā)商仍堅信這一點，所以不急于降價出貨。為了應(yīng)對調(diào)控政策，部分開發(fā)商采取了防御戰(zhàn)術(shù)：不買地、不開盤、不降價——三不主義。

　　4月份，企業(yè)拿地?zé)崆榻禍兀?5家典型企業(yè)通過招拍掛方式新增的土地面積，同比下降78%，環(huán)比下滑66%。按照工程進(jìn)度，今年2月以來，各地都有很多樓盤已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但開發(fā)商就是不愿申請預(yù)售許可證，或者有證也不愿及時開盤，當(dāng)然還有部分高檔住宅項目，申請預(yù)售證的流程正被地方房管部門有意拖長，以控制當(dāng)?shù)胤績r漲幅。需求萎縮，推盤延后，結(jié)果只能是成交低迷。

　　相較上述兩因素，需求萎縮的因素更大些。從供應(yīng)上看，4月份很多城市新開樓盤數(shù)量有所增加，之所以需求沒有同步跟進(jìn)，關(guān)鍵在于尚未促銷，或降價幅度偏小。縱觀近期市中的少數(shù)熱銷樓盤，一般都是降價幅度達(dá)1-2成左右。比如深圳的中海項目、廣州的碧桂園項目、北京的金茂府項目等。

　　接下來，市場將何去何從。筆者認(rèn)為，隨著時間的推移，若成交量一直上不去，則對企業(yè)的負(fù)面影響越來越大。重點關(guān)注兩點：一是企業(yè)存貨量快速增加。從全國來看，去年商品房新開工量同比大增四成，意味著今年達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的房屋規(guī)模將會大增。截至2011年一季度，內(nèi)地136家上市房企存貨金額高達(dá)9865億元，同比2010年一季度增長了40%，較2010年報數(shù)據(jù)也增長了9.07%。

　　二是企業(yè)資金鏈持續(xù)緊縮。1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長17.4%，較去年同期大幅下降42.5個百分點，已明顯低于近十年25%的均值，說明企業(yè)比較“差錢”了。從資金結(jié)構(gòu)分析，國內(nèi)貸款比重由1-2月的22%下降到4月的18.9%，說明開發(fā)貸款緊張；而企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到37.4%，說明開發(fā)商被迫更多的利用自有資金。（楊紅旭）